ЭТИМИ И ДРУГИМИ ВОПРОСАМИ
ЗАДАЛСЯ
ДОКТОР МАХДИ АЛЬ
АСУАД
,
УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕК-
ТОР
HALCON REAL ESTATE
.
ОН ЖЕ
И ПОПЫТАЛСЯ НА НИХ ОТВЕТИТЬ,
ПРОАНАЛИЗИРОВАВ
ТЕКУЩУЮ
СИТУАЦИЮНА РЫНКЕ НЕДВИЖИ-
МОСТИ ОАЭ
Должны ли процентные ставки
по кредитам на самом деле быть
такими высокими?
Проценты по кредитам, уста-
новленные центральными банками,
имеют определенное воздействие на
рынок жилья. Когда ставки по креди-
там снижаются, цены на жилье неиз-
менно идут вверх и наоборот.
Но, что делать с теми процентны-
ми ставками, которые устанавливают
институты, предоставляющие ипотеч-
ное финансирование? Какое влияние
они имеют на рынок недвижимости в
стране? Это вопрос стоит того, чтобы
быть заданным на таком рынке, как
ОАЭ, где курс дирхама «привязан»
КРЕДИТЫ
С НИЗКИМИ ПРОЦЕНТНЫМИ
СТАВКАМИ – КЛЮЧ К УСТОЙЧИВОСТИ
СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА
Ч
ТО ПОМОГАЕТ
РАЗВИВАТЬСЯ
РЫНКУ НЕДВИЖИ-
МОСТИ? КАКИЕ
ФАКТОРЫ ТОР-
МОЗЯТ ЭТО РАЗ-
ВИТИЕ? ПОЧЕМУ БАНКИ
ПРЕДЛАГАЮТ ИПОТЕЧНОЕ
ФИНАНСИРОВАНИЕ СДЕЛОК
С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С ОЧЕНЬ
ВЫСОКИМИ ПРОЦЕНТАМИ?
к доллару, а ставки по кредитам остаются
на уровне 9-10%. Ведь тогда сценарий «Если
процентные ставки снизятся, то цены на жилье
возрастут и наоборот» не работает.
Кредиты слишком дороги
Объяснение, почему ставки по кредитам в
ОАЭ высокие, довольно простое – процентные
ставки в дирхамах выше банковских процен-
тов в долларах. Причины же, почему ставки по
кредитам высоки намного более сложные и не
так просты в понимании.
Вы должны спросить себя, почему банки
взимают с вас 9,5%, когда курс дирхама искус-
ственно поддерживается по отношению к
доллару уже много лет. Это не основная про-
центная ставка банков, о которой мы гово-
рим, а дополнительные два-три процента,
которые банки добавляют «сверху» к своим
продуктам. Почему это не может быть 1,5%?
Получение долларовой ссуды означает 5,5%
рубеж процентной ставки, а кредит в дирха-
мах обходится вам уже в 9,5%. Это нонсенс.
На развитых рынках кредиторов обычно
критикуют за небрежность в отношении стан-
дартов кредитования жилья. Здесь мы можем
критиковать в противоположном направле-
нии. Банки говорят о том, что они должны
иметь в виду свои риски, предоставляя займы
на жилье на развивающемся рынке.
Я согласен, что рынок недвижимости
Эмиратов не настолько установился, как
например, европейский или американский,
но элементы риска присутствуют на всех
рынках, независимо от степени их развитости.
И, безусловно, риски никак не могут увеличи-
вать цифры вдвое, как это происходит здесь.
Пройдет еще немного времени, и все последс-
твия этого станут очевидными.
Негативное воздействие
Когда мы говорим об аренде, с точки зре-
ния ограничений верхнего предела ее стои-
мости и контроля над арендой, мы видим, что
это вопрос волнует очень многих.
Контроль над ростом цен на аренду, без
сомнения, влияет на владельцев (инвесторов)
жилья, которые сдают свою собственность
арендаторам. Благодаря высоким банковским
процентам по кредитам, инвесторы оказы-
ваются как между молотом и наковальней. В
настоящий момент владельцы жилья не имеют
права повышать ежегодную аренду больше чем
на 7%, однако банки продолжают начислять
9,5% на взятые ссуды. Ну, и как вы должны быть
заинтересованы в том, чтобы предоставлять
рынку такой продукт как жилье, получая при-
быль в размере 7% в год, одновременно выпла-
чивая банку 9,5%? Минус составляет 2,5%, что
не является очень привлекательным для инвес-
торов и потенциальных покупателей жилья.
Рынки недвижимости обычно развиваются
за счет наличия двух факторов: спроса/ пред-
ложения и финансирования. В ОАЭ вопросы
спроса/ предложения обсуждаются очень
часто и повсеместно. К сожалению, важность
наличия такого фактора, как ипотечное
финансирование и сопутствующие расходы,
обычно сбрасывается со счетов.
Однако ссуды на жилье сегодня являются
более важным, поддерживающим рынок воп-
росом, чем когда-либо, так как огромное коли-
чество недвижимости приближается к стадии
завершения и сдачи в эксплуатацию. В конце
концов, люди должны иметь возможность при-
обрести недвижимость по доступным ценам,
и ценность денег в данном случае становится
ключевым фактором, показывающим, могут
они себе это позволить или нет.
Что делать?
Мне кажется, что сегодня мы находимся в
ситуации, в которой движение вперед означает
для банков пересмотр их высоких процентных
ставок по ипотечному кредитованию. Как мы
можем балансировать между сдерживаемым
«потолком» повышения аренды и выплатой бан-
кам их процентов по кредитам? Как мы можем
преодолеть эти высокие проценты?
Один способ – поощрять инвесторов и про-
моутеров к финансированию проектов и покуп-
ки недвижимости самостоятельно, оставляя
банки «за бортом». Проблема здесь заключается
в том, что это резко ограничит развитие рынка.
А когда рынок недвижимости такой, как в ОАЭ,
где все должны быть заняты и заинтересованы,
появляется риск стагнации.
Исходя из своего опыта, скажу, что есть
много людей, которые приходят к нам и при-
обретают недвижимость, и когда мы говорим
им, что они могут получить 75-80% финансиро-
вания, они просто счастливы. Но потом в дело
вступает банк, который шокирует их своими
процентными ставками. Многие покупатели
знакомы со ставками по кредитам в Лондоне
или США, и это, без сомнения, останавливает
их от совершения покупки в Эмиратах. Они
уже должны подумать дважды, прежде чем
решиться на покупку недвижимости здесь.
Будущее
Моя точка зрения в следующем – высокие
ставки по местным кредитам в ОАЭ оставляют
сегодня место для более низких цен, которым
и стоит следовать, а этот новый рынок недви-
жимости будет двигаться к своей зрелости и на
нем будет много места для здоровой конкурен-
ции. Давайте следить за развитием событий.
122
PROPERTIES
RUSSIAN EMIRATES
JULY - AUGUST 2007
PROPERTY REVIEW
