Business Emirates #80 (January - February 2019)

Ежегодные траты: Налог на недвижимость: зависит от ус- ловий аренды (до US$ 500 в год). Налог на доходы от аренды: в среднем 20–40%, хотя есть возможности для опти- мизации. Например, если вы зарегистри- руетесь нерезидентом в Великобритании, с вас не будут взимать налог с годового дохода от 10 тысяч фунтов, но взамен при- дется тратится на налогового консультан- та, который будет помогать вам готовить декларацию. Затраты на управляющую компанию (до US$ 600). Ведение банковского счета и счета управления (счета управляющей компа- нии для вас) – не выше US$ 30 в месяц. Затраты на налоговика, который гото- вит ежегодную декларацию в стране не- движимости (до US$ 1–2 тысяч), а также на налогового консультанта в вашей стра- не, который будет готовить декларацию по гражданству или резидентству, а также помогал с иной дополнительной отчет- ностью, если она предполагается в вашей стране в связи с наличием банковского счета за рубежом и т.д. Цены на своего вну- треннего налоговика зависят от страны, но это тоже вряд ли выше дополнительных US$ 1–2 тысяч. Выплаты по ипотеке: как правило, про- цент по кредиту для иностранцев не ниже, чем 3,5% годовых (+1% от суммы долга в год, направленный на погашение тела кредита). Если на конец срока вы- платы ипотеки задолженность будет не нулевая, то можно либо продать объект и погасить ее, либо продлить ипотеку. Ремонт в процессе эксплуатации недви- жимости: в среднем US$ 5 тысяч в год. • Страхование недвижимости: US$ 500– 1000 в год. Коммунальные услуги, оплата кондо- миниуму и т.д. зависят от объемов потре- бления и условий аренды: порядка US$ 5–7 тысяч в год. Непредвиденные траты (например, су- дебные издержки, если жильцов придет- ся выселять по суду). При выборе объекта непременно запросите справку о его со- стоянии, последнем капремонте, состоя- нии несущих конструкций, перекрытий, систем газо- и электроснабжения и т.д., чтобы избежать рисков капремонта. Ежегодный доход: Аренда (до вычета всех расходов): 5–10% годовых без ипотеки или 10–15%– с ипо- текой. Ожидаемый прирост цены (имеет зна- чение, только если инвестор планиру- ет продавать объект) – в зависимости от страны может быть 2–5% и выше. В среднем единовременные затра- ты на покупку составляют 7% от сто- имости объекта, ежегодные затраты зависят от размера объекта и наличия ипотеки (в среднем около 1,5–6% от стоимости объекта. «Грязный» доход с приростом по консервативной стра- тегии может быть без ипотеки около 3–7% годовых, с ипотекой по агрес- сивной стратегии – 15–17% (и выше). В итоге совсем усредненная рен- табельность может считаться так: чи- стый доход с учетом местного НДФЛ будет около 3,5–4% годовых, с ипоте- кой – около 5–6%. С учетом первич- ных затрат в 7% получаем без ипотеки 107%/4%: окупаемость более 26 лет, а с ипотекой – более 17 лет. Но это все – грубый подсчет, так как в отдельных странах окупаемость может быть чуть больше 10 лет. Либо можно взять силь- но недооцененный объект с высоким потенциалом роста в ближайшей пер- спективе. Стратегий много, их можно ком- бинировать или выбрать определен- ную для каждой страны. Важно учесть одно: совокупный инвестиционный портфель непременно должен иметь широкую диверсификацию, чтобы не получилось, что вы все накопления вложили в квартиру, да еще с ипоте- кой, и она временно не сдается, а вам нужно платить кредит. Я рекомендую на один объект не- движимости, по всем правилам дивер- сификации, распределить не более 15% вашего совокупного портфеля. В таком случае, даже если в вашем инвестици- онном портфеле будет только недвижи- мость, вы все равно будете подстрахо- ваны на случай, если какой-то объект не сдается или оказался провальным. Кроме того, задействуйте несколько стран, чтобы не зависеть от политиче- ской, экономической и социальной си- туации в какой-либо из них. Стратегий много, их можно комбинировать или выбрать определен- ную для каждой страны. Важно учесть одно: сово- купный инвестиционный портфель непременно должен иметь широкую диверсификацию ЭКСПЕРТ ДЕЛОВЫЕ ЭМИРАТЫ / ФЕВРАЛЬ – МАРТ 2019 / 49